南京惠言達電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經營歐、美等國的閥門、過濾設備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產品，公司全力貫徹“以質優價廉的產品和完善到位的技術服務客戶”的經營宗旨，服務于國內的流體控制和自動化控制領域。節省了中間環節的流轉費用，能夠把更優惠的價格提供給用戶。通過發展我司已經自動化設備和備件供應商，主營產品廣泛應用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環保以及各類軍事、航空航天、科研等領域。
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ALBANY D8930RG042 電阻器
ALBANY D4904R0544 感應傳感器
ALBANY D8930R0081 接口卡
ALBANY D4904R0545 感應傳感器
ALBANY 100 67249 
binder D8140R0005 滾珠軸承
BRENET FD115 
BRENET 60420  BROSSE CYLINDRIQUE MODULAIRE 80 - Densite : type 416, Dia.ext 
Ebm ENTRAINEUR BROSSE type 
HEUER R4E310-AF12-05 離心式風機
AirCom Nr.100180 臺鉗
SIEMENS R450-04I 減壓閥
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 1FK7083-2AH71-1RG0 伺服電機
SIEMENS 6SL3000-0HE21-0AA0 過濾器
SIEMENS 6SL3054-0EF00-1BA0 變頻器
SIEMENS 6ES7138-4DF11-0AB0 接口模塊
SIEMENS 6FX8002-5CS01-1BA0 電纜組件
SIEMENS 6ES7134-4JB51-0AB0 接口模塊
charles 6SL3000-0CE21-0AA0 變頻器
FLENDER B85 SE Nr.X41-202/12 
ASM FLENDER CAVEX 80 CFA/SU/B 
KTR WS12-3000-420A-L10-SB0-M12-SD4 位移傳感器
Boellhoff ROTEX24 D5mm L78mm, no holes 
FOBA Din7337-A A2/A2 4.0X8.0 
Clyde Y.0100 
wago DN200.P30667D-00 接頭
E+H 753-540 接口模塊
TE Connectivity PMD75-2A6T7/1C3 壓力傳感器
TE Connectivity 1-1618002-8 繼電器
SIEMENS 1-175218-3 
Alfa laval LGB21.330A27 燃燒器控制
Alfa laval PART NO. 9613419802; 10-30VDC PNP/NPN 6MM CONN THINKTOP基本數字10-30
Chicago Pneumatics PART NO. NANOJET HEAD CLEANER WITH 2" SANITARY FLANGE 
ebmpast PART NO. CP7739 沖擊扳手
SIEMENS G1G144-AF49-70 離心式風機
SIEMENS 3RA2316-8XB30-1BB4 接觸器
AirLoc 4AV3100-2EB00-0A 電源
Veith PART NO. PRG 125/910 
TSCHAN FE42-63/17*63 
Boehmer NORM-Mex G295 GG/Pb82 聯軸器
Buehler 003.4236 球閥
SIEMENS BA4510 with 1/4 plug 
Amiad 3UG4614-1BR20 數字監控繼電器
AFAG 84-34-10-0003 
AFAG 50050602 
AFAG 15023361 
Boge 50430892 
wago SRHV250-5 壓縮機
wago 280-901 插頭
wago 769-431 止動爪
wago 769-413 應變釋放板
wago 769-105 母連接器
wago 769-308 端板和中間板
wago 280-831 接線端子
British Encoder 280-905 接線端子
ABB 735-PP 400PPR  no:04719523 V:5-24 
KTR CODE68685826D AINT-14C   SERNO.：7050124EE 
baumer ROTEX GS7 80SH-A 2.8-Φ7,2.8-Φ7 
ACE GI355A70415 5000lmp 
ACE GS-19-80-CC-K12656 機床用減震器
ACE Type MC150/225/600;MC150MH2 
Conec Type MC150/225/600;MC600MH2 
baumer GL200 5KO/M 150° 
ganter OG60 DN 600 CI S-NR:700002003789 增量式編碼器
ganter Switch crank 165*24 GANTER GRIFF GN558-165-K24 A01780F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
MEZ Switch crank 165*24  GANTER GRIFF GN558-165-K24  A01781F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
Ebm 7AA71M04-G 
HBM 4114 N/2H8P 
BELLODI 1-U2B/2kN 負荷傳感器
Contraves G47352+ 工件夾具
SIEMENS GB140SO 凸輪開關
SFERO 6SL3912-0AP36-0AA0 電源1
Control Techniques LR 6 彈簧
baumer SP5401 變頻器
WENGLOR IGYX 18P17B3/L IGYX 18P17B3 
SIEMENS ED98PCV3 反射傳感器
SIEMENS 6ES7 194-4AC00-0AA0 
SIEMENS 6AV6 642-0BA01-1AX1 
SIEMENS 6ES7195-7HA00-0XA0 總線模塊
SIEMENS 6ES7 901-3DB30-0XA0-0 
SIEMENS 6ES7 141-4BF00-0AA0 
SIEMENS 3RT1046-1A..4,220VAC 
SIEMENS 3RK1304-5KS40-4AA0 
SIEMENS 6AV6 643-0DD01-1AX1 
ACE RUGGEDCOM RSG2300 S/N# R23-0910-03288 
ACE GS-19-80-CC-K12656 機床用減震器
E+H MC225MH 減震器

國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產業的健康發展狀況。同樣的貨幣政策會因行業的不同，或是相同行業因所處的地域環境不同而產生不同的影響。這一點在房產行業中體現的尤為突出。房地產業是一個資金密集型產業，從房產的開發到經營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產的供求狀況，進而影響住房的價格。

3.1.1利率 .

房貸利率對房價的影響主要體現在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產的價格是呈現負相關的關系的，但是這種現象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現狀，房產開發商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規模開發商的資產負債情況受到影響。銀行考慮到這些小規模開發商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規模開發商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發商的規模變小，市場上房產的開發規模也會變小，這一結果的影響會在經歷一段時間后通過市場上對房產的需求表現出來。市場上對住房的需求增加，開發商會實行新的開發計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發項目的開發成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發商對市場的主導作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發房產的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產價格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經濟日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經濟調控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動會影響到一國經濟市場很多部分的波動，當然，房產市場也不例外。隨著各國之間經濟來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動性效應。

主要從兩個方面體現出來：先是在升值預期中的資金上有所體現。當市場上預期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機資金會通過購買股票或房地產以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強，所以大量游動資金會選擇涌入房產市場，直接導致了房產價格上漲。流動性的另一表現是在升值之后，當人民幣升值和房價上漲達到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發居民的觀望心態，致使下跌幅度擴大甚是暴跌，這不利于房地產市場的長期穩定發展。

2）利率變動引起的匯率-房價變動效應。

如果一個國家的本幣預期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進入該國境內，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進而導致市場上流通的貨幣供應量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補這一后果，會通過提高利率的行為來達到目的。然而，利率的提高又會對外資產生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產的開發成本以及構建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產市場的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿易傳導機制。

本幣升值以后，以本幣表示的國外、進口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業設備，這使得房地產業的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風向標的作用，所以本幣升值會使國內房地產價格下降。另外、，由于本幣升值導致國內產品出口困難，市場縮小，造成企業利潤下，員工收入下降，房地產需求減少，致使進一步房價下降。

整個過程可以概括為：預期人民幣升值--游資通過資本市場進入房地產行業--推動房地產價格快速上漲--吸引國內外更多的資金進入房地產市場--人民幣升值--進口增加、出口減少、國內資金流出--經濟增長放慢--游資外逃--房地產企業資金鏈斷裂--房價下跌一一經濟衰退。

3.1.3政策的宏觀調控。

隨著我國經濟的快速發展，房產業成為一項支柱性的行業。然而任何行業的穩步發展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調控。我國政府對房產業實施調控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現在存款準備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現在差別化住房稅收以及營業稅、房產稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發商的貸成本、購房者的購房成本和轉讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現土地的使用效率以及住房的供應量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調節市場上住房的需求和供給以達到調節房產價格的目的。例如，剛剛結束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調控抑制”變成“支持促進”,支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國家政策對房產業實施的調控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發達的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數字。

在我國的一些城市中，雖然比其他地區的人們收入水平高出很多，但是房價也遠遠高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會導致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產價格產生較為突出的作用。面對嚴重的購房壓力，解決方法是國家相關的調控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。

3.2微觀環境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

3.2.1交通條件和環境質量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經濟的不斷發展，城市的規模也在不斷地擴大，越來越多的人從農村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結果直接表現在住房價格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關注，小區環境的好壞也直接影響著住房的價格。環境質量這一重要因素的突出表現主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規劃小區時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環境這一影響因素不會展現其突出性。

3.2.2生活服務設施與設備。

現階段的人們更加追求高品質的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務設施是否完善。生活設施完善度的住房在價格上會產生較大的影響。生活服務設施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當然，對于附近有學?；蚴轻t院的住宅小區，樓房的價格相比服務設施不是很完善的小區會有很明顯的差別。

設備因素的影響主要體現在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設施的完善程度，小區智能化程度，通訊、網絡等線路的完備程度等方面。當然，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現在的開發商在對樓房的前期規劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風方面都比東西朝向的要好，當然這也會在住房的價格中有所體現。另外一個與朝向有關的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。

3.3多因素分析法的運用。

3.3.1調查數據搜集及整理。

本次調查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環境和微觀環境兩個方面，調查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區環境及物業管理設施等等幾個方面來進行調查。旨在了解影響房產價格的硬性條件，進而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結構、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區環境、物業管理等等。

數據的來源是通過問卷調查的方法而獲得，本次調查主要是以發放調查問卷的方式來進行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網上查找的方式確定下來的。本次調查總共發放150份，收回108份調查問卷，經過篩選去除了7份特殊性質的調查數據，如：

住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設施太差等。通過整理得出可用的調查數據為101份，后把有效的數據進行匯總，制作成表格以備供接下來數據分析的使用。

3.3.2數據的分析。

對于收集來的數據，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進行數值化處理，用得出的數據分析因素的影響程度。本次收集的數據中有一些變量不是數值型的變量，需要先對其進行數值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠、適中和近對應為1、2、3;設施是否有雙氣對應為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區環境和物業管理中的優、良、差對應為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向對應為0和1;樓層構造中的一梯多戶和一梯一戶對應為0和1.數據數值化處理以后，就開始對這些影響因素進行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數據分析功能來實現。

先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關系，這有利于對因素做進一步的處理。通過分析得出如下的結論：

表3.1是回歸系數分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關系不明顯。

表3.2是對各個因素之間相關性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負向的相關關系，并找出存在相關關系的原因。表3.2可以看出購入時間。

對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數、環境以及物業管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現高度的負相關關系，距離與交通便利程度也存在一定的相關關系。

3.3.3權重的確定。

有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產價格的關系較為明顯，而兩者之間又呈現高度的負相關關系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進行修正。依據相關系數分析結果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權重。在假設所有相關因素權重系數相加總和為1的情況下，賦予小區環境、物業管理、朝向、樓層以及小區設施0.2的權重系數，其他相關的影響因素賦予其0.1的權重系數。這一分配結果因其主觀性太大會直接對價格評估結果的準確性造成一定的影響。

AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量傳感器
Bucher A 40 50 7 
ANS DVP B-1-16-25-H-1 
K-Tron CZ032/0160 氣壓缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 電纜連接器
Active PTSM 5.3 傳感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83鍵筆記本式觸摸板鍵盤
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250 
Bonfiglioli 00141191 
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm 
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246  Nr:16030398 尺寸457*610*66 
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246   同型號，尺寸1220*610*66 
Cytec PCI-1610A-BE 
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G 
WENGLOR XK89PA3 
WENGLOR RR21KM 接近開關
CMR CP35MHT80 感應傳感器
baumer MS562-4  478901010 
BIKON BHG1624K16-E2-5 
BIKON 1012-050-080 脹套
SALTUS 2006-060-095 聯軸器
baumer JE 12 3/8  8603000542 
SIEMENS GA240.010C002  DC10-30V 
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 電纜
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 電纜
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125 
SMC SS5Y-20-02 
SMC SS5Y-20-05 
SMC AS2201F-01-06S 流量控制閥
SMC ZH10BS-01 噴射器
SMC CP95SDF32-150-Z73 
Amtec ZSE1-01-14-CN 
Ac-motoren 350-200-100 注蠟槍
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 電機
NEO-DYN(ITT) 00141163 
E+H 160P44C3 壓力傳感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R 
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60 
SIEMENS TYPE:DPP30-24 
SIEMENS 232-0HB22-0XA0 
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通訊模塊
SIEMENS 7MH4950-2AA0 
SIEMENS 307-1KA00-0AA0 
Besta 315-2AG10-0AB0 
Bedia B801041EExiadIICT4 
ARGO 420309 壓力開關
briwatec VRN2-06/S-21S 
briwatec BEGA BETEX 38 ESD 
briwatec BETEX 24RSDi TURBO 
briwatec AST-Ⅲ 
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi 
AEG R2D 180-AL14-22 離心式風機
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF  1000011632 
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT    205090-1 連接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 電機
AUTOMATION DIRECT ACS3110A 
SAMES PN# ABM2E13Z11 
FLUKE J3STKL239 密封件
SCHREIBER F725 
Albright SM127.1.N 
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith：250A 1NO 
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V 
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO 
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO 
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO 
ADDA T503 
SIEMENS 132M-4 
CEJN 3TK28 25-1AJ20 
SIEMENS 103205062 鋼制管接頭
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服電機
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 負荷傳感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 橫流風扇
SAMES QLN65/3030-3045 
CS-ITEC 900005017 
Carl Zeiss LD-400 用于壓縮空氣系統中的泄漏檢測裝置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27 
Baruffaldi G408-C001 
AMETEK Item 2a for TB 120 12 
cutler hammer 150145-70 
cutler hammer E50RB 限位開關
ENERPAC E50DN1 限位開關
Ebm RCH-202 20T 液壓缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 離心式風機
KLINGER 6GK1500-0FC10 插頭
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409 
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409 
TRACO DL40-SUV-G-G 
C.T.E. IMX-S  TXL 060-0522TI 
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs 
burkert fluid SACH-1896 
AEG 00138876 
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半導體調功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01 
SIEMENS 1PH8  224-1AL302EA1-Z   H81492063010001/2016 
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 電纜
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 電纜
B-COMMAND ROTEX GS24  98SHA-GS   6.0-Φ19 
baumer FRM0140R4-0001 限位開關
BAMO GBM2S.W10A102  101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI 
KTR E10F BE 0110A 
KTR ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC 10063001 定位銷
ACLA ASP-490-22-TS2 氣缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA) 
BEI sensors 79246103 電磁閥
ASUTEC RAL-020-016 編碼器
SIEMENS 75000003 安裝套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 電纜
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服電機
LOWARA PGD0000F00 顯示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1個、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW 
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046 
ASCON 03-E064-0200 電纜小車
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22 
Brigade FT357/2 74002909000 過濾器
EPCOS BE-870LM 可編程控制器
baumer B60 K550 壓敏電阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637 
weidmueller AD-Ki 100GS 
Bartec 8533771001 套筒螺絲
SIEMENS 05-0003-000800 防爆開關
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1 
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L 
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 溫度計
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66（SN：2428090） 
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工業計算機用主板
Bently Nevada GXV 40-9 
dungs 330505-01-02-02 感應傳感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962 
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8 
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3 
Ebm 8240100.9101 
KTR A3G800AY2701   16A 3L+N+PE 
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55  Coupling 
cab DT4.25K 1.1KW,380V 
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450 
SIEMENS RD3.06.1V7P 
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清圖形板載
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工業計算機
wago 622002507P 斷路器
wago 787-622 電源
wago 750-323 接口模塊
BMR 750-323 接口模塊
Atlas SFU0302 
Atlas 4220377480 扭矩傳感器
Atlas 4220245530 
bielomatik 4220226094 電機
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007 
Bartec 07-2961-1062/01  PTB 03 ATEX 1143 X 
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500 
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400 
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300 
allen 07-3323-4100+05-0003-000800 
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454  taperlock bush 
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing 
conatex SG 40550-G0V 
Concomatic TM5S12PKI 聯軸器
AVIT E107CB12 
ELESA GUR 20 x 2.5 ， G3/4’’A 
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR 
HBM RTD-3-00 
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 帶接頭電纜
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS 
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH 
Alfa laval FDU92-RG1A 超聲波傳感器
UTP CB30-34H 
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6 
UTP UTP 680S Diameter 3.2 
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0 
WENGLOR MGT,26411-K；L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7) 
Argus ECHOTREK  STP-47N-2 超聲波液位變送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490 
Conec VF150.03X.33.30LA DN150 
Conec GL60-10KOM354 
burkert fluid PD280 10K/J4AM 
SIMRIT 00231887，00227290，00209089 
SIEMENS B2PT 17 35 7 
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r 

國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產業的健康發展狀況。同樣的貨幣政策會因行業的不同，或是相同行業因所處的地域環境不同而產生不同的影響。這一點在房產行業中體現的尤為突出。房地產業是一個資金密集型產業，從房產的開發到經營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產的供求狀況，進而影響住房的價格。

3.1.1利率 .

房貸利率對房價的影響主要體現在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產的價格是呈現負相關的關系的，但是這種現象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現狀，房產開發商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規模開發商的資產負債情況受到影響。銀行考慮到這些小規模開發商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規模開發商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發商的規模變小，市場上房產的開發規模也會變小，這一結果的影響會在經歷一段時間后通過市場上對房產的需求表現出來。市場上對住房的需求增加，開發商會實行新的開發計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發項目的開發成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發商對市場的主導作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發房產的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產價格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經濟日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經濟調控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動會影響到一國經濟市場很多部分的波動，當然，房產市場也不例外。隨著各國之間經濟來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動性效應。

主要從兩個方面體現出來：先是在升值預期中的資金上有所體現。當市場上預期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機資金會通過購買股票或房地產以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強，所以大量游動資金會選擇涌入房產市場，直接導致了房產價格上漲。流動性的另一表現是在升值之后，當人民幣升值和房價上漲達到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發居民的觀望心態，致使下跌幅度擴大甚是暴跌，這不利于房地產市場的長期穩定發展。

2）利率變動引起的匯率-房價變動效應。

如果一個國家的本幣預期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進入該國境內，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進而導致市場上流通的貨幣供應量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補這一后果，會通過提高利率的行為來達到目的。然而，利率的提高又會對外資產生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產的開發成本以及構建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產市場的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿易傳導機制。

本幣升值以后，以本幣表示的國外、進口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業設備，這使得房地產業的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風向標的作用，所以本幣升值會使國內房地產價格下降。另外、，由于本幣升值導致國內產品出口困難，市場縮小，造成企業利潤下，員工收入下降，房地產需求減少，致使進一步房價下降。

整個過程可以概括為：預期人民幣升值--游資通過資本市場進入房地產行業--推動房地產價格快速上漲--吸引國內外更多的資金進入房地產市場--人民幣升值--進口增加、出口減少、國內資金流出--經濟增長放慢--游資外逃--房地產企業資金鏈斷裂--房價下跌一一經濟衰退。

3.1.3政策的宏觀調控。

隨著我國經濟的快速發展，房產業成為一項支柱性的行業。然而任何行業的穩步發展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調控。我國政府對房產業實施調控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現在存款準備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現在差別化住房稅收以及營業稅、房產稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發商的貸成本、購房者的購房成本和轉讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現土地的使用效率以及住房的供應量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調節市場上住房的需求和供給以達到調節房產價格的目的。例如，剛剛結束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調控抑制”變成“支持促進”,支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國家政策對房產業實施的調控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發達的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數字。

在我國的一些城市中，雖然比其他地區的人們收入水平高出很多，但是房價也遠遠高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會導致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產價格產生較為突出的作用。面對嚴重的購房壓力，解決方法是國家相關的調控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。

3.2微觀環境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

3.2.1交通條件和環境質量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經濟的不斷發展，城市的規模也在不斷地擴大，越來越多的人從農村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結果直接表現在住房價格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關注，小區環境的好壞也直接影響著住房的價格。環境質量這一重要因素的突出表現主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規劃小區時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環境這一影響因素不會展現其突出性。

3.2.2生活服務設施與設備。

現階段的人們更加追求高品質的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務設施是否完善。生活設施完善度的住房在價格上會產生較大的影響。生活服務設施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當然，對于附近有學?；蚴轻t院的住宅小區，樓房的價格相比服務設施不是很完善的小區會有很明顯的差別。

設備因素的影響主要體現在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設施的完善程度，小區智能化程度，通訊、網絡等線路的完備程度等方面。當然，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現在的開發商在對樓房的前期規劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風方面都比東西朝向的要好，當然這也會在住房的價格中有所體現。另外一個與朝向有關的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。

3.3多因素分析法的運用。

3.3.1調查數據搜集及整理。

本次調查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環境和微觀環境兩個方面，調查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區環境及物業管理設施等等幾個方面來進行調查。旨在了解影響房產價格的硬性條件，進而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結構、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區環境、物業管理等等。

數據的來源是通過問卷調查的方法而獲得，本次調查主要是以發放調查問卷的方式來進行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網上查找的方式確定下來的。本次調查總共發放150份，收回108份調查問卷，經過篩選去除了7份特殊性質的調查數據，如：

住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設施太差等。通過整理得出可用的調查數據為101份，后把有效的數據進行匯總，制作成表格以備供接下來數據分析的使用。

3.3.2數據的分析。

對于收集來的數據，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進行數值化處理，用得出的數據分析因素的影響程度。本次收集的數據中有一些變量不是數值型的變量，需要先對其進行數值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠、適中和近對應為1、2、3;設施是否有雙氣對應為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區環境和物業管理中的優、良、差對應為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向對應為0和1;樓層構造中的一梯多戶和一梯一戶對應為0和1.數據數值化處理以后，就開始對這些影響因素進行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數據分析功能來實現。

先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關系，這有利于對因素做進一步的處理。通過分析得出如下的結論：

表3.1是回歸系數分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關系不明顯。

表3.2是對各個因素之間相關性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負向的相關關系，并找出存在相關關系的原因。表3.2可以看出購入時間。

對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數、環境以及物業管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現高度的負相關關系，距離與交通便利程度也存在一定的相關關系。

3.3.3權重的確定。

有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產價格的關系較為明顯，而兩者之間又呈現高度的負相關關系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進行修正。依據相關系數分析結果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權重。在假設所有相關因素權重系數相加總和為1的情況下，賦予小區環境、物業管理、朝向、樓層以及小區設施0.2的權重系數，其他相關的影響因素賦予其0.1的權重系數。這一分配結果因其主觀性太大會直接對價格評估結果的準確性造成一定的影響。

HIWIN AD16-22D/w23S 
hubner EG20CA 150FN6-50M00 
binks FHDK10P1101/K S35 
Buehler HGB-510-R4 減壓閥
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370 
ADL PNR A 6-082068   INFINITY A SN 038153 
baumer HX200/500 
AVS MDFK 10G8124/N16 
L+B EGV-111-A78-1CG 電磁閥
bielomatik GEL293-V-02048L011 Nr.L260307 編碼器
SIEMENS D4-G1/8 30044152 
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 電機端蓋
ASO ZF161A/B5/A550i=8.97(ZF162A) 
Blickle KS 6 L 2.5 m 
Cd Automation B-PATH 125K-FK 
EUROTHERM CD3000E-3PH  125A 
Brandoni Valvole S.p.A NANODAC/VL/X/X/LRR/XX/TS/SV/XXXX/ENG 自動控制器
POGGI F8-500-PN16-DN80 
POGGI 182012111 同步帶
TECNOINGRANAGGI 55C20 H200 LAR.50.8 Lenght 5200mm 錐齒輪
ROTEX MP  060 1 6       STD IS S5 OR SB KE 行星齒輪
Aerzen 55 spider,64 Shore-D 
Aerzen GM35SSN.1022047   032771000 風機
Beta 175240000 ；VML 25R SN.998657 濾芯
Beta C59A G  059000021 
SIEMENS 009200437 
BERNARD 6SN1123-1AB00-0BA2 電機端蓋
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH AS，200，14L00359.4 
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH 4904R0548 光電傳感器
MCGILL 4904R0547 光電傳感器
Brevetti 1.25DX75W CYR 1 1/4 S 
EUROTHERM SR328R230 L=20m W=80mm 
Bartec 7200A100A/400V/230V/XXX/3D/FUSE/C16/4MA20/ENG/NONE////NONE 
Wippermann 07-6DF1-32752300 溫度傳感器
Alfa laval 08 B-1 L=64 SCHAKLES INCL. SLOT 
ATR Type:SRU2/013/LS No:898015B 
COMEPI VM237/2 zhzhq
WILDEN EP1G12Z 限位開關
AESSEAL PSG00304486 
ATR N-M03SU-J-PP-0200  M03SU - mechanical sealing withmany spering block: d1=20 мм; d3=34.2 мм; l1=24 мм. 
Bartec WM265;0-10VDC;0-100HZ;24VDC 
MERKEL 07-6DF1-32752300 溫度傳感器
E+H 24223153 
wago PMC51-AA21JA1KGCCXJL+AK 
wago 283-414 
BEI 289-172 以太網RJ-45傳輸模塊
SIEMENS GHTS514-2048S001 
SIEMENS 3rh1131-2AP00 繼電器
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 適配器
SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工業計算機系統板
SIEMENS 6ES5430-7LA11 
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接口模塊
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工業計算機系統板
SIEMENS FX0N-3A 
KTR 3RT2027-1AB00 接觸器
Beetz R90.80-50 聯軸器
Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液壓缸
SIEMENS 213/SED-50/28-290-576-6-12+GK25 液壓缸
Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服電機
Mitsubishi QJ71C24N-R2 接口模塊
Mitsubishi FX3u-128MR 
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения) 
Brevetti RM75TC-H 
ROTEX SR 326  M326200 
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80) 
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN 

國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產業的健康發展狀況。同樣的貨幣政策會因行業的不同，或是相同行業因所處的地域環境不同而產生不同的影響。這一點在房產行業中體現的尤為突出。房地產業是一個資金密集型產業，從房產的開發到經營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產的供求狀況，進而影響住房的價格。

3.1.1利率 .

房貸利率對房價的影響主要體現在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產的價格是呈現負相關的關系的，但是這種現象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現狀，房產開發商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規模開發商的資產負債情況受到影響。銀行考慮到這些小規模開發商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規模開發商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發商的規模變小，市場上房產的開發規模也會變小，這一結果的影響會在經歷一段時間后通過市場上對房產的需求表現出來。市場上對住房的需求增加，開發商會實行新的開發計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發項目的開發成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發商對市場的主導作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發房產的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產價格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經濟日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經濟調控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動會影響到一國經濟市場很多部分的波動，當然，房產市場也不例外。隨著各國之間經濟來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動性效應。

主要從兩個方面體現出來：先是在升值預期中的資金上有所體現。當市場上預期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機資金會通過購買股票或房地產以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強，所以大量游動資金會選擇涌入房產市場，直接導致了房產價格上漲。流動性的另一表現是在升值之后，當人民幣升值和房價上漲達到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發居民的觀望心態，致使下跌幅度擴大甚是暴跌，這不利于房地產市場的長期穩定發展。

2）利率變動引起的匯率-房價變動效應。

如果一個國家的本幣預期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進入該國境內，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進而導致市場上流通的貨幣供應量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補這一后果，會通過提高利率的行為來達到目的。然而，利率的提高又會對外資產生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產的開發成本以及構建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產市場的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿易傳導機制。

本幣升值以后，以本幣表示的國外、進口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業設備，這使得房地產業的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風向標的作用，所以本幣升值會使國內房地產價格下降。另外、，由于本幣升值導致國內產品出口困難，市場縮小，造成企業利潤下，員工收入下降，房地產需求減少，致使進一步房價下降。

整個過程可以概括為：預期人民幣升值--游資通過資本市場進入房地產行業--推動房地產價格快速上漲--吸引國內外更多的資金進入房地產市場--人民幣升值--進口增加、出口減少、國內資金流出--經濟增長放慢--游資外逃--房地產企業資金鏈斷裂--房價下跌一一經濟衰退。

3.1.3政策的宏觀調控。

隨著我國經濟的快速發展，房產業成為一項支柱性的行業。然而任何行業的穩步發展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調控。我國政府對房產業實施調控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現在存款準備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現在差別化住房稅收以及營業稅、房產稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發商的貸成本、購房者的購房成本和轉讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現土地的使用效率以及住房的供應量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調節市場上住房的需求和供給以達到調節房產價格的目的。例如，剛剛結束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調控抑制”變成“支持促進”,支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國家政策對房產業實施的調控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發達的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數字。

在我國的一些城市中，雖然比其他地區的人們收入水平高出很多，但是房價也遠遠高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會導致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產價格產生較為突出的作用。面對嚴重的購房壓力，解決方法是國家相關的調控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。

3.2微觀環境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

3.2.1交通條件和環境質量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經濟的不斷發展，城市的規模也在不斷地擴大，越來越多的人從農村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結果直接表現在住房價格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關注，小區環境的好壞也直接影響著住房的價格。環境質量這一重要因素的突出表現主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規劃小區時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環境這一影響因素不會展現其突出性。

3.2.2生活服務設施與設備。

現階段的人們更加追求高品質的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務設施是否完善。生活設施完善度的住房在價格上會產生較大的影響。生活服務設施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當然，對于附近有學?；蚴轻t院的住宅小區，樓房的價格相比服務設施不是很完善的小區會有很明顯的差別。

設備因素的影響主要體現在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設施的完善程度，小區智能化程度，通訊、網絡等線路的完備程度等方面。當然，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現在的開發商在對樓房的前期規劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風方面都比東西朝向的要好，當然這也會在住房的價格中有所體現。另外一個與朝向有關的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。

3.3多因素分析法的運用。

3.3.1調查數據搜集及整理。

本次調查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環境和微觀環境兩個方面，調查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區環境及物業管理設施等等幾個方面來進行調查。旨在了解影響房產價格的硬性條件，進而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結構、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區環境、物業管理等等。

數據的來源是通過問卷調查的方法而獲得，本次調查主要是以發放調查問卷的方式來進行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網上查找的方式確定下來的。本次調查總共發放150份，收回108份調查問卷，經過篩選去除了7份特殊性質的調查數據，如：

住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設施太差等。通過整理得出可用的調查數據為101份，后把有效的數據進行匯總，制作成表格以備供接下來數據分析的使用。

3.3.2數據的分析。

對于收集來的數據，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進行數值化處理，用得出的數據分析因素的影響程度。本次收集的數據中有一些變量不是數值型的變量，需要先對其進行數值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠、適中和近對應為1、2、3;設施是否有雙氣對應為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區環境和物業管理中的優、良、差對應為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向對應為0和1;樓層構造中的一梯多戶和一梯一戶對應為0和1.數據數值化處理以后，就開始對這些影響因素進行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數據分析功能來實現。

先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關系，這有利于對因素做進一步的處理。通過分析得出如下的結論：

表3.1是回歸系數分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關系不明顯。

表3.2是對各個因素之間相關性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負向的相關關系，并找出存在相關關系的原因。表3.2可以看出購入時間。

對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數、環境以及物業管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現高度的負相關關系，距離與交通便利程度也存在一定的相關關系。

3.3.3權重的確定。

有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產價格的關系較為明顯，而兩者之間又呈現高度的負相關關系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進行修正。依據相關系數分析結果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權重。在假設所有相關因素權重系數相加總和為1的情況下，賦予小區環境、物業管理、朝向、樓層以及小區設施0.2的權重系數，其他相關的影響因素賦予其0.1的權重系數。這一分配結果因其主觀性太大會直接對價格評估結果的準確性造成一定的影響。

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國家制定和實施貨幣政策會充分考慮到產業的健康發展狀況。同樣的貨幣政策會因行業的不同，或是相同行業因所處的地域環境不同而產生不同的影響。這一點在房產行業中體現的尤為突出。房地產業是一個資金密集型產業，從房產的開發到經營甚是銷售的方方面面都離不開資金的支撐。談到資金，就要充分考慮利率的問題，利率的變動決定著資金的流向，資金的流向改變著市場上房產的供求狀況，進而影響住房的價格。

3.1.1利率 .

房貸利率對房價的影響主要體現在通過按揭款購房的交易行為上，實際房貸利率與房產的價格是呈現負相關的關系的，但是這種現象并不是非常的。房貸利率提高，購房者的還款壓力就會上升，這會限制一部分人的購房行為，市場上對住房的需求就會下降。為了改變這一現狀，房產開發商會選擇降低房價，這一措施的后果是一些小規模開發商的資產負債情況受到影響。銀行考慮到這些小規模開發商的盈利能力，會加大對其放款的限制力度，小規模開發商的融資難度加大，造成資金鏈的斷裂，后直接退出市場。開發商的規模變小，市場上房產的開發規模也會變小，這一結果的影響會在經歷一段時間后通過市場上對房產的需求表現出來。市場上對住房的需求增加，開發商會實行新的開發計劃，但是因為受到款利率上升的影響，新開發項目的開發成本也會隨之增加，且一些有雄厚實力的開發商對市場的主導作用也會越來越明顯。這樣一來，新開發房產的定價就可能會有一定的自主性，價格會有所提高。通過這一系列的影響過程，可以看出房產價格或許會有回升的跡象，這將在一定程度上削弱房貸利率對房產價格的影響程度。

3.1.2匯率 .

在經濟日益化的今天，匯率在一個國家的宏觀經濟調控中其中舉足輕重的作用。

匯率的變動會影響到一國經濟市場很多部分的波動，當然，房產市場也不例外。隨著各國之間經濟來往的越頻繁，金融市場化的程度也在一步步地加深。匯率通過各種途徑對住房價格的影響也是越來越明顯。本文主要通過以下三個途徑分析兩者之間的相互影響：

1）流動性效應。

主要從兩個方面體現出來：先是在升值預期中的資金上有所體現。當市場上預期一國貨幣將要升值時，大量的國外短期投機資金會通過購買股票或房地產以期帶來收益涌入該國市場，其中大部分部分會流向該國的資本市場，由于目前中國政府股市的操縱性比較強，所以大量游動資金會選擇涌入房產市場，直接導致了房產價格上漲。流動性的另一表現是在升值之后，當人民幣升值和房價上漲達到一定幅度之后，自由資本會大量的出逃，造成房企資金鏈的斷裂，引起房價下跌，而房價的下跌會引發居民的觀望心態，致使下跌幅度擴大甚是暴跌，這不利于房地產市場的長期穩定發展。

2）利率變動引起的匯率-房價變動效應。

如果一個國家的本幣預期將會升值，那么大量的境外資金就會通過各種途徑進入該國境內，這一后果是該國的外匯儲備會有大幅度的增長，進而導致市場上流通的貨幣供應量也會增加，并造成通貨膨脹。在這種情況下，央行為了彌補這一后果，會通過提高利率的行為來達到目的。然而，利率的提高又會對外資產生一種吸引力，間接造成了匯率升值以及利率提高的雙重壓力。從另外一方面來看，利率的上升提高了房產的開發成本以及構建成本，成本的提高決定了價格的上升；另外，利率的上升使得開發商的融資困難，為了避免資金鏈的斷裂，開發商會在一定程度上尋找外匯的援助，也就是所謂的從境外借錢。這樣一來，外資在改過房產市場的作用就顯得越為重要。

3）匯率變化引起的貿易傳導機制。

本幣升值以后，以本幣表示的國外、進口商品的價格開始下降，其中也包括一些高檔的建筑材料和物業設備，這使得房地產業的原材料價格將會下降，從而有助于推動高檔住房價格的下降，而高檔住房對中低檔住房具有風向標的作用，所以本幣升值會使國內房地產價格下降。另外、，由于本幣升值導致國內產品出口困難，市場縮小，造成企業利潤下，員工收入下降，房地產需求減少，致使進一步房價下降。

整個過程可以概括為：預期人民幣升值--游資通過資本市場進入房地產行業--推動房地產價格快速上漲--吸引國內外更多的資金進入房地產市場--人民幣升值--進口增加、出口減少、國內資金流出--經濟增長放慢--游資外逃--房地產企業資金鏈斷裂--房價下跌一一經濟衰退。

3.1.3政策的宏觀調控。

隨著我國經濟的快速發展，房產業成為一項支柱性的行業。然而任何行業的穩步發展都離不開國家政策這只“無形的手”的宏觀調控。我國政府對房產業實施調控的政策主要有：信貸政策、土地政策、稅收政策、保障性住房政策、限購政策等等。其中信貸政策主要體現在存款準備金率的變化、二套房付比例及款利率的變化上；稅收政策主要表現在差別化住房稅收以及營業稅、房產稅征收的問題上；土地政策主要是為了增加住宅用地的供應和提高使用效率。

宏觀政策主要通過三個方面來影響房價：抑制、疏導和限制。先通過信貸政策和稅收政策來影響開發商的貸成本、購房者的購房成本和轉讓成本；接著借助于土地政策和保障性住房政策來實現土地的使用效率以及住房的供應量，以滿足部分人的住房需求；后利用不同地區不同的限購政策來組織某些購房者的過度購買行為。這樣一來，通過調節市場上住房的需求和供給以達到調節房產價格的目的。例如，剛剛結束的兩會傳遞出這樣的聲音：從“調控抑制”變成“支持促進”,支持居民自主和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展；另外，公積金款門檻降低，二套房付比例降低。

這些都是國家政策對房產業實施的調控。

3.1.4居民的收入水平。

住房對于人們來說既是一種投資品，也是一種消費品。在住房的購買問題上人們自然會考慮到房價與自身可支配收入的比例，也就是所謂的房價收入比。房價收入比是指一個地方的房屋總價與居民家庭收入的比值，這一指標正是用于衡量房價是否處于居民收入能夠支撐的合理水平的工具，它直接反映出房價水平與廣大居民的自主需求相匹配的程度。一般在發達的國家這一比例為6:1,然而在我國房價收入比卻高出這一數字。

在我國的一些城市中，雖然比其他地區的人們收入水平高出很多，但是房價也遠遠高出了人們的承受范圍，居民的購房壓力巨大。

居民收入水平的提高，通常情況下會導致房價的上升，但這里所說的提高是真正意義上的提高，如果是較困難的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加卻沒有更多的投資行為，那么收入的提高對房價的影響就不是很明顯。也就是說，一般中等收入者的收入水平增加會對房產價格產生較為突出的作用。面對嚴重的購房壓力，解決方法是國家相關的調控政策的頒布于實施，合理控制房價的盲目上漲。

3.2微觀環境影響的分析。

*，不同城市、不同位置、不同類型、不同使用年限的居住房地產在價格上存在較大差異，因此要準確、客觀評估估價對象的價格水平，估價人員必須熟悉哪些因素對住宅的價格產生影響，在實地查看時必須把握好這些因素。就同一城市而言，影響住宅價格的宏觀因素基本一致，因此估價主要應關注住宅的區位狀況和實物狀況對住宅價格的影響。

3.2.1交通條件和環境質量。

交通條件主要指住房周圍交通的便利程度，如估價對象附近是否有通行的公共汽車、電車、地鐵、輕軌。隨著經濟的不斷發展，城市的規模也在不斷地擴大，越來越多的人從農村涌入城市，而汽車作為人們代步交通工具的選也以成倍的速度遞增著，這些都造成了城市人口越來越密集，交通狀況越來越低下。在這一現象下，地鐵成了人們出行的另外一種選擇，購房者的購買行為也在一定程度上受其影響，其結果直接表現在住房價格上。

如今，人們買房不再僅僅考慮住房本身的一些硬性條件，健康問題也越來越受到人們的關注，小區環境的好壞也直接影響著住房的價格。環境質量這一重要因素的突出表現主要是在高檔住宅。對于普通住宅來說，因為越來越多的建筑商在規劃小區時都會把綠化納入考慮范圍，而綠化的切入點基本上屬于大同小異，所以住房只要距離上沒有太大的差異，環境這一影響因素不會展現其突出性。

3.2.2生活服務設施與設備。

現階段的人們更加追求高品質的生活，人們在購房時會更多地考慮未來生活的便利程度，即生活服務設施是否完善。生活設施完善度的住房在價格上會產生較大的影響。生活服務設施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市場、銀行等。當然，對于附近有學?；蚴轻t院的住宅小區，樓房的價格相比服務設施不是很完善的小區會有很明顯的差別。

設備因素的影響主要體現在住宅的供水、供電、供暖、供氣、排水設施的完善程度，小區智能化程度，通訊、網絡等線路的完備程度等方面。當然，公用電梯的設置及質量等都會對住宅價格產生影響。

3.2.3朝向與樓層。

現在的開發商在對樓房的前期規劃上都會考慮到樓房的朝向問題。朝向主要考慮到的是住房的采光和通風問題，一般情況向，南北朝向的樓房在采光和通風方面都比東西朝向的要好，當然這也會在住房的價格中有所體現。另外一個與朝向有關的因素就是景觀。

考慮到住房周圍的地理環境，如果景觀的差異不是很大的情況下，這一因素在價格上的表現就不是很突出，但如果景觀相差很明顯的話，住房的價格也會有很大的不同。通常情況下，因景觀的作用東南朝向的住房價格相較其他朝向的會高一些。

3.3多因素分析法的運用。

3.3.1調查數據搜集及整理。

本次調查的對象是A市的居民住房，主要涉及到的是房屋的宏觀環境和微觀環境兩個方面，調查的問題包括有房屋的所在地、交易時間、所在的樓層、房屋的朝向、交通便利程度、小區環境及物業管理設施等等幾個方面來進行調查。旨在了解影響房產價格的硬性條件，進而確定這些因素的影響程度大小。

問卷調查涉及到的問題主要包括以下幾個方面：住房所在的地點、結構、樓層、朝向、交易時間、交易金額、距市中心距離、樓房設施（是否為雙氣）、交通便利程度、小區環境、物業管理等等。

數據的來源是通過問卷調查的方法而獲得，本次調查主要是以發放調查問卷的方式來進行的。另外涉及到利率和匯率等因素是通過網上查找的方式確定下來的。本次調查總共發放150份，收回108份調查問卷，經過篩選去除了7份特殊性質的調查數據，如：

住宅所處地點過于偏僻、交易時間太早以及房屋本身的硬性設施太差等。通過整理得出可用的調查數據為101份，后把有效的數據進行匯總，制作成表格以備供接下來數據分析的使用。

3.3.2數據的分析。

對于收集來的數據，主要采用的是定量分析方法，即把所有因素進行數值化處理，用得出的數據分析因素的影響程度。本次收集的數據中有一些變量不是數值型的變量，需要先對其進行數值化處理。具體的操作是，把距市中心距離遠、適中和近對應為1、2、3;設施是否有雙氣對應為：有是1、沒有為0;交通便利程度、小區環境和物業管理中的優、良、差對應為1、0、-1;朝向中的東西、南北朝向對應為0和1;樓層構造中的一梯多戶和一梯一戶對應為0和1.數據數值化處理以后，就開始對這些影響因素進行分析，這一過程主要依靠SPSS軟件的數據分析功能來實現。

先是對自變量與因變量之間的回歸分析，本文討論的因變量為房屋的價格，自變量為影響價格的各個因素。因為本文主要是要分析因素對價格的影響程度，所以通過自變量對因變量的分析可以看出各個因素對價格的影響情況，是否在一定程度上存在線形關系，這有利于對因素做進一步的處理。通過分析得出如下的結論：

表3.1是回歸系數分析表，表的后兩列示回歸分析的顯著性檢驗，即所謂的t檢驗，從表中的顯示可以看出，回歸參數t檢驗的p值在顯著性水平為0.1的情況下的顯著性很弱，這說明各自變量與因變量之間的線性關系不明顯。

表3.2是對各個因素之間相關性的分析，這一分析主要是找出各因素之間是否存在一種明顯的正向或是負向的相關關系，并找出存在相關關系的原因。表3.2可以看出購入時間。

對交易額的影響作用較大，匯率對其影響也較為顯著，住宅的總層數、環境以及物業管理都對價格有著一定的影響。此外還可以看出，匯率與購入時間呈現高度的負相關關系，距離與交通便利程度也存在一定的相關關系。

3.3.3權重的確定。

有上述兩個表中可以看出匯率和購入時間與房產價格的關系較為明顯，而兩者之間又呈現高度的負相關關系，所以在對影響修正的過程中只對匯率的情況進行修正。依據相關系數分析結果，直接采用簡單的分配方法確定各因素的權重。在假設所有相關因素權重系數相加總和為1的情況下，賦予小區環境、物業管理、朝向、樓層以及小區設施0.2的權重系數，其他相關的影響因素賦予其0.1的權重系數。這一分配結果因其主觀性太大會直接對價格評估結果的準確性造成一定的影響。